경매의 장점과 단점

1) 장점

(1) 저렴한 가격

우리가 경매를 하는 이유는 높은 수익 창출을 할 수 있기 때문이다.
일반 시장의 물건과 같은 금액으로 매수한다면 굳이 권리분석을 해야 하고 명도까지 해야 하는 번거로움과 리스크를 안고 경매를 할 이유가 없다
경매 부동산은 채권 관계의 문제나 채무불이행 등의 원인이 되어 나오는 물건을 시세보다 저렴하게 매수한다는 장점을 가지고 있다.
매수 가격이 저렴한 이유는 일단 감정평가액이 시세라고 할지라도 일반적으로 낙찰받는 사람은 유찰을 기다렸다 낙찰을 받기 때문에 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 것이다.
최초 입찰가에서 1회 유찰이 될 때마다 20% 일부 지역은 30%씩 저감 되므로 낮은 입찰가로 낙찰이 가능하다. 1회 유찰 시 최저입찰가가 시중보다 20% 이상 저렴하다고 보면 되는데 물건에 따라 유찰 횟수가 많다면, 약 3회 유찰만 되어도 반값에 낙찰받을 수 있다.
이러한 이유로 높은 수익성이 가능하기때문에 시간과 비용을 투자해 경매시장에 참여하는 것이다.

(2) 절차의 안전성

일반 부동산 매매는 부동산 중개인만 믿고 거래해야 한다.
그렇기 때문에 매매 시에 양 당사자(매수인과 매도인) 간의 여러 문제가 발생할 수 있다.
가장 위험한 것으로는 소유권자의 진정성 문제로  발생하는 문제 들이다. 예를 들자면, 매도인을 사칭한 자로부터 매도인의 주민등록증이나 은행통장을 통하여 부동산 매매를 하고 잔금 시 필요한 서류가 제출이 안 되어 소유권 취득 자체에 문제가 생기는 경우
, 매도인이 등기권리증 위조로 소유권 등기를 하여 추후 원소유주로부터 소유권 이전 청구 말소를 구 하여 최종 매수인이 소유권을 잃게 되는 경우
또는 매도인이 이중, 삼중으로 매매를 진행하여 잔금 시 이중 한쪽 매수인에게만 이전을 해주어 나머지 매수인은 그 부동산을 취득하지 못하는 경우도 발생한다
그러나 경매의 경우 매각 부동산은 법원 경매계를 통한 진행으로 안전하게 매수를 하는 것으로 매도인을 사칭하거나 다중 매매 등의 위험은 일어날 수 없고, 법원은 경매절차에 따라 진행하는 과정에서 매각불허가 사유가 발생한다면 매각 취소가 가능하므로 안전한 거래를 할 수 있다.

(3) 환금성

환금성은 자산의 완전한 가치를 현금화하는데 필요한 기간으로 평가할 수 있다. 부동산의 경우 현금화하기까지는 많은 시간이 걸리는 경향이 있어 환금성이 낮다고 알고 있다.
하지만 경매 물건의 경우 시세보다 저렴하게 낙찰을 받으므로 과욕만 부리지 않는다면 시세보다 저렴하게 내놓으면 처분을 쉽고 빠르게 할 수 있다.
또한 높은 수익을 원한다면 낙찰받은 경매물건의 리모델링을 통해 가치를 높여 매도함으로써 환금성을 더욱 상승시킬 수 있다.
경매 참여의 성공요인은 수익성과 환금성이라 할 수 있으며, 과욕만 내지 않는다면 시세보다 싸게 낙찰 받음으로써 하시라도 처분이 가능하다는 것이다.

(4) 부동산 규제의 회피

부동산 규제를 회피하는 것은 예전에는 일부 농지인 경우에만 적용되었다.
그러나 최근에는 토지거래허가를 받아야 하는 지역의 경우 경매를 통해 토지를 매입하게 되면 별도의 토지거래허가가 필요하지 않다.
재건축 아파트의 경우도 경매로 낙찰 받는 경우는 별도의 제재 없이 거래가 가능하다.
경매물건의 경우 부동산 거래신고를 별도로 하지 않아도 된다는 장점으로 인해 입찰자가 많이 몰리는 일이 생기기도 한다.
단 농지의 경우는 일반 취득과 동일하게 농지취득 자격 증명을 발급받아서 반드시 제출하여야 한다.
농지취득 자격 증명원을 제출하지 못하면 매수신청 보증금을 법원에 몰수당한다.

(5) 매수자 시장

부동산 거래는 부동산 불경기가 아니라면 매도자 우위 시장이 대부분이다. 보통 거래방법은 매도자가 매매가액을 정하여 매도의사를 표시하면 매수자가 매수 의사를 밝히는 것이 통상인데 반하여 경매에 있어서는 매수자가 원하는 금액으로 매수를 신청하게 되는 매수자 우위 시장이라고 볼수 있다. 매수자에게 유리한 부동산 시장이라고 할 수 있다.

2) 단점

(1) 전문성이 요구되는 권리분석

권리분석을 어떻게 하느냐에 따라 낙찰받는 매물의 낙찰가가 높게 평가될 수도 있고, 낮게 평가될 수도 있다.
경매 참여에 있어서 권리분석은 부동산 상의 권리분석과 등기사항 전부증명서 상의 권리분석으로 나눌수 있는데 부동산상에 존재하는 가장 임차인의 문제, 유치권이나 법정 시상권의 문제 등은  부동 산상에 권리분석이라고 볼수 있고,   어떤 권리에 대하여 인수해야 하는지 어떤 권리가 소멸하는지 등에 대한 사항은 등기사항 전부증명서 상의 권리분석이라고 할수 있다.
이것을 얼마나 잘하느냐에 따라 낙찰가와 그 외의 소요되는 비용의 합계로 최종 소유에 들어가는 금액이 산정이 된다. 여기에서 수익이 결정되는 것이다

(2) 인도, 명도의 부담

부동산 매매는 거래가 성사되고 잔금을 지불하면 완전한 소유권 행사를 할 수 있다
그러나 경매에서는 잔금 납부하고도 명도라는 큰 벽이 남아 있다.
완전한 물건의 소유를 위해서는 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 인도명령이라는 절차를 거쳐 완전한 소유권을 가질 수 있다
그러나 인도명령이나 명도소송 등은 비용과 시간을 투자해야 하는 또 다른 번거로움이 있다
상황에 따라서는 소요시간이 몇 달 이상 걸릴 수도 있는 경매의 큰 단점이라고 할 수 있다.
통상, 민사집행법에 의해 대항력이 있는 임차인을 제외하고는 인도명령으로 수월하게 인도받을 수 있지만 그래도 부동산 인도방법은 결코 쉽지 않다고 볼 수 있다.

(3) 예측불허의 변수

경매절차에서는 일반 매매와 달리 잔금 납부 시까지 많은 변수가 있다.
채무자가 채무를 변제하면서 발생하는 경매 취소, 경매절차에서 소유자나 이해관계인의 항고와 재항고로 인한 기간의 소요, 명도에 따른 어려움 등 변수는 여러 가지가 있다.
각 단계마다 무수한 변수가 있고 이러한 변수에 대처하지 못한다면 경매에 참여하여 경매물건을 낙찰받는 것이 무모할 수 있다.

지금까지 경매의 장점과 단점을 알아봤습니다

 

 

 

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