재개발 재건축 입주권,이거 모르면 큰일 날수도 있다.

입주권 전매금지란

조합원의 지위를 변동 시키는 일체의 행위를 금지하는 것으로 증여,대물변제,채무변제,경매등 부동산관련 법령을 활용하여 소유권 변경하는 행위 일체를 금지한다는 의미이며, 상속,이혼 두가지에 대해서만 전매의 범위에서 제외해주고 있다

재개발 입주권 전매금지

 

도시및 주거환경 정비법 제39조 제2항(조합원의 자격등)

주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구 (이하"투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가후 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매,증여, 그밖의 권리의변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속,이혼으로 인한 양도.양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될수 없다

전매금지 기간=> 재개발은 관리처분인가후~소유권이전 등기일까지

전매금지 시행일: 공포일(2017.10.24)부터 3개월이후 시행=> 2018년 1.24

투기과열지구 지정 된 지역에서 2018년 1월 24일이후 사업시행인가를 신청한경우 재개발입주권 전매금지가 된다

예시)사업시행인가가 2018년 1월 24일 이전에 난 노량진2구역, 노량진6구역,노량진7구역은 전매가 가능하다

 

도시및 주거환경 정비법 제39조 제2항(재개발 입주권 전매 예외 규정)

1. 질병 치료,취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른시,군으로 이전

2. 상속취득, 세대원 전원 주택이전

3. 해외 이주, 2년이상 해외 체류

4. 1세대 1주택+ 소유기간 10년 + 거주기간 5년

 

재건축입주권 전매금지

 

도시및 주거환경 정비법 제39조 제2항(조합원의 자격등)

주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구 (이하"투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가후 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 ㄴ관리처분계획의 인가후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매,증여, 그밖의 권리의변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속,이혼으로 인한 양도.양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될수 없다

전매금지 기간=> 재개발은 조합설립인가후~소유권이전 등기일까지

 

도시및 주거환경 정비법 제39조 제2항(재건축 입주권 전매 예외 규정)

1.세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)의 근무. 생업상의 사정이나 질병치료, 취학,결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시또는 군으로 이전하는경우.

2.상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3.세대원 모두 해외이주하거나 세대원 모두 2년이상 해외에 체류하려는 경우

4.1세대 1주택 자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령 령으로 정하는 기간 이상인 경우

=>1세대1주택+소유기간 10년+거주기간 5년

5.그밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

※시행령 제37조 제2항

1.조합설립인가일부터 3년이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년이상 계속하여 소유하고 있는자(소유기간을 신청할때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다=>사업시행인가 신청전에 양도하는경우

2.사업시행계획인가일부터 3년이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년이상 계속하여 소유하고 있는 자가 =>착공전에 양도하는경우

3.착공일부터 3년이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년이상 계속하여 소유하고 있는 경우 => 준공전 입주권을 양도하는 경우

 

일반분양권 전매금지

 

종전에는 조정지역을 1,2,3지역으로 차등지정하여 분양권 전매제한기간을 1년6개월~3년으로 전매금지 하였으나, 2020년 2월 20일 이후로는 조정대상지역을 모두 1지역으로 상향시키고, 전매행위 제한기간은 소유권이전등기일까지로 일반 분양권 상태에서는 전매가 일절 금지 된다.

 

※주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)

1. 세대원이 근무또는 생업상의 사정이나 질병치료,취학,결혼으로 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외

2.상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3.세대원 모두 해외이주하거나 세대원 모두 2년이상 해외에 체류하려는 경우

4.이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는경우

5.채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

6. 입주가로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우