경매의 꽃 인도명령의 모든것

경매의 마지막 단계-인도명령

명도는 경매를 하게 되면 부딪치게 되는 가장 두려운 부분이다.

앞에 낙찰까지는 권리분석 잘하여 낙찰가를 잘 쓰면 쉽게 낙찰받을 수 있다.

하지만 세입자 또는 채무자가 버티고 있는 물건에 명도는 가장 두렵고 어려워하는 부분이다

그래서 경매에서는 명도을 조금은 수월하게 할 수 있게 해 주는 것이 인도명령이다

인도명령이란 한마디로 경매로 낙찰 받은 낙찰자가 별도의 명도소송 없이 강제집행 권원을 확보할 수 있게 해주는것이다

명도소송에 비해 빠르게 부동산을 명도받을 수 있는 장점이 있다.

인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야한다

인도명령의 순서

1. 낙찰 후 대금 완납

2. 잔금 완납증명서를 첨부 법원에 신청

3. 법원이대상자’에게‘인도명령 결정문’을 송달(통상 1주일 소요)

4. 낙찰자는

5. 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 나가서 점유자에게  강제 집행을 실시한다고 예고(점유자가 현장에 없을시 계고장을 현관문에 게재)

6. 협의가 안될 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납

7. 강제집행 절차에 따라 강제집행

점유자의 유체동산 처리법

1. 강제집행 절차에 따라 강제집행 시 점유자의 짐이 있다면 짐을 창고에 보관하여야 하고, 보관하기 위한 비용을 추가로 납부해야 한다(차량비, 보관창고비용(1개월분), 강제개문과 열쇠를 교체할경우 그 비용)

2. 점유자가 물건을 안 찾아갈 경우 물건을 찾아가라는 최고서를 발송해야 한다.

3. 최고서를 발송해야 유체동산 경매절차를 밟을수 있다

4. 유체동산 매각신청-최고서 발송후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 한다

5. 매각-점유자의 물건을 경매 절차에 따라 처분할 경우 처분되는 물건보다 버려야 하는 물건이 많다.

점유자의 유체동산에서 내가 부담한 인도집행 및 보관에 들어간 돈을 충당하지 못할 경우가 많다

6. 그럴 경우 집행비용 확정결정신청을 한다-점유자를 상대로 부동산 인도집행에 소요된 제반 비용을 청구하는 것이다

점유자의 인적 사항을 모를 경우

1. 점유자의 인적사항을 알수 없을 경우 전 소유자를 상대로 인도명령 결정을 받아 강제집행을 한다.

2. 집행일에 집행관이 방문했을때 실제 점유자는 그날 집행을 면하기 위해 자신의 인적사항을 집행관에게 밝혀야 한다

3. 소명하지 못하면 집행관은 바로 집행을 하거나 무단 주거 침입 등을입등을 주장하여 처리할 수 있다

4. 또한 점유자를 상대로 손해배상 청구를 할 수도 있고, 권리행사방해죄등의 형사 고소도 가능하다.

주민등록 말소

1. 점유자가 퇴거한 상태로 전입신고가 되어 있다면 주민등록말소 역시 가능하다

2. 소유권이 이전된 등기사항 전부증명서를 첨부하여 관할주민센터에 말소 신청을 하면된다

3. 명도가 완료되면 반드시 현관열쇠나키 번호를 교체한다

4

 

협의와 인도명령 신청은 동시에 진행해야 한다

협의가 잘이루어진다고해도 인도명령을 신청해 둔다.(점유자에게 곧 강제집행이 진행된다고 말하는 것도 점유자가 마음을 정리하는데 도움이 된다)

 

부동산 점유이전 금지 가처분 신청

인도명령의 대상자가  다른사람에게  점유를 넘겨 현재 점유를 다른 사람이 하고 있다면 인도명령의 대상이 바뀌었기 때문에 인도명령은 무효가 되고 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령 신청을 해야 한다.

그래서 점유하고 있은 대상자가 바뀌지 못하도록 하는것이점유이전 금지 가처분 신청이다

인도명령의 대상자는 소유자, 채무자, 점유자이다