공매의 모든 것

공매

1. 공매란 무엇인가?

공매는 현장 공매와 인터넷 공매로 구분된다
현장 공매는 일정한 기일에 지정한 장소에서 실시하는 공매를 말하고, 인터넷 공매는 한국 자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 전자자산 처분 시스템에 의해 실시하는 공매를 말한다.

2. 공매의 장점

1) 편리성

공매절차에 있어 현장에 가지 않고도 입찰에서 낙찰까지 모든 절차가 온라인으로 원스톱 처리되며, 또한 사진정보, 감정평가서, 지도정보, 시세정보 등 다양한 부가정보를 손쉽게 열람하고 이용할 수 있다. 특히 온비드 시스템에 의한 공매는 경매절차에 따라 입찰 현장에 가야 하는 불편함이 없이 인터넷으로 누구나 입찰을 할 수 있는 매우 편리한 시스템으로 운영한다

2) 다양성

온비드시스템 입찰 방식은 부동산만 입찰하는 것이 아니라 다양한 부분의 입찰을 할 수 있다는 것이다. 즉 지하철 상가, 학교매점, 주차장 운영사업권, 기계장비, 각종 회원권 등 다양한 물품까지 입찰을 통한 거래를 하고 있다.

3) 투명성과 공정성

온비드시스템 입찰방식은 국가가 지정 고시한 전자자산 처분 시스템이기 때문에 안심하고 입찰할 수 있다. 입찰절차에 따라 입찰이 시작되는 시점에서부터 개찰 전까지는 안전하게 입찰에 참여할 수 있다. 입찰 참가자들이 제시한 입찰금액을 타인들은 알지 못한다.

3. 공매의 유형

1) KAMCO 공매

한국자산관리공사에서 직접 수행하는 공매로서 다음과 같이 네 가지로 나눌 수 있다.

① 유입자산
금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO 명의로 취득한 재산과 부실징후 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 다시 일반인에게 자체 매각하는 부동산
② 수탁재산
금융기관이나 기업체가 갖고 있는 비업무용재산을 KAMCO가 처분을 위탁받은 재산

③ 압류재산
세금을 내지 못하여 국가기관이 체납자의 재산을 압류한 후 KAMCO에 공매대행을 의뢰한 부동산

④ 국유재산
KAMCO가 국가소유 재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대 또는 매각하는 부동산

2) 공공기관 공매

온비드의 전자자산처분 시스템을 이용하여 공기업, 교육기관, 국가기관, 지방자치단체 등이 직접 자신의 재산을 공매하는 것을 말한다.

4. 공매의 절차

1) 공매의 매각공고

(1) 매각예정가격의 결정

① 공매 물건의 매각예정가격은 감정평가업자가 감정 평가한 감정시가를 기준으로 결정한다.
② 압류재산에 대하여 공매를 하여도 입찰자나 낙찰자가 없는 때에는 최초 예정 가격의 100분의 50에 해당하는 금액을 한도로 공매할 때마다 최초 매각 예정 가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 체감한다.
③ 매수자가 매수대금을 납부하지 않아 재공매를 할 경우는 매각예정가격은 낙찰 당시의 매각 예정 가격으로 한다.

2) 공매공고의 대상

감정평가가 완료된 물건(매각예정가격이 확정된 물건)은 특별한 사유가 없는 한 차기 공매에 필히 공고한다.

과잉 공매 여부판단은 체납자의 공매대상물건이 다수일 경우 이중 일부 재산만 매각하더라도 체납액과 체납처분비를 모두 충당 가능할 경우에는 충당 가능한 범위 내에 재산만 공매 진행을 한다.

3) 공매공고

(1) 공매공고방법

공매공고는 한국자산관리공사 본사 또는 지사 게시판에 게시하고, 필요시 일간신문에 게재할 수 있으며(최초 공매공고에 한하여 일간신문에 게재하는 것을 원칙) 공고내용을 전자자산 시스템(온비드)을 통하여 알려야 한다. 단, 개별 매각 예정 가격이 5백만 원 이하인 경우나 1년에 5회 이상 공매하여도 매각되지 아니한 때에는 일간신문에 게재하지 않을 수 있다.

 

(2) 공고내용

① 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격
② 입찰 및 개찰의 장소와 일시(또는 인터넷 입찰기간)
③ 보증금을 받을 때에는 그 금액과 납부방법(신설)
④ 매수대금의 납부기한

낙찰 가격 1,000만 원 이상 매각 결정일로부터 60일 이내
낙찰가격 1,000만원 미만 매각결정일로부터 7일 이내

⑤ 매각에 의하여도 소멸되지 아니하는 부동산 상의 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기권
⑥ 공매재산의 매수인에 대하여 일정의 자격, 기타의 요건을 필요로 하는 경우에는 그 뜻
⑦ 공매재산의 인도 및 명도책임
⑧ 공매할 토지의 지목 또는 지적이 토지대장의 표시와 상이할 때에는 그 현황

(3) 공매입찰보증금

입찰보증금은 입찰금액의 10% 이상의 금액을 계좌이체 등의 방법으로 인터넷 공매 입찰 마감시간까지 가상 예금계좌에 납부한다

입찰보증금을 입찰 마감시간까지 납부하지 아니한 때에는 입찰을 무효로 한다.

4) 공매공고의 통지

(1) 대상

체납자, 관서의 장, 납세 담보물 소유자, 그 재산상에 전세권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권을 가진 자, 가등기 권리자, 교부청구를 한 자 및 기타 권리를 가진 자이며, 추가 통지 대상자는 가압류권자, 공유자, 가처분권자, 강제 경매권자, 입주자이다

(2) 내용

공매공고의 통지의 내용은 공매재산의 표시, 일괄 공고 연월일, 인터넷 입찰기간 및 개찰일시와 매각 예정 가격, 공매장소와 공매 방법, 압류에 관계되는 체납액의 내용 등이다.

(3) 송달 방법

① 우편송달(등기우편에 의한 송달)
송달을 받아야 할 자가 주소 또는 영업소를 이전했을 때에는 그 이전한 장소에 송달하여야 하고, 송달을 받아야 할 자가 해외에 거주할 경우에는 외교통상부(재외국민 이주과)에 주소지 확인을 의뢰한 후 국제 특급우편으로 송달하여야 한다.

배달증명으로 송달하고 우체국장이 발행한 수령증을 송달에 관한 증명서류와 함께 보관하여야 한다.

공매 통지서가 반송된 때에는 반송사유를 확인 후 교부 또는 공시송달 등 적절한 조치를 취하여야 하며, 송달장소가 변경된 때에는 즉시, 변경된 주소지로 통지하여야 한다.
②유치송달
서류의 송달을 받아야 할 자 또는 그 사용인이 정당한 사유 없이 서류의 수령을 거부한 때에는 송달할 장소에 서류를 둘 수 있다. 유치송달 시에는 인상착의(신장, 머리 형태, 안경 착용 여부, 얼굴의 특징 등)를 자세하게 송달서에 기재한다.
③ 공시송달
공시송달의 요건은 다음과 같다.

- 주소 또는 영업소가 국외에 있고 그 송달이 곤란한 경우
-주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우 : 주민등록등본, 법인등기부등본으로 확인할 수 없는 경우
-송달받아야 할 자가 송달할 장소에 없는 경우로서 등기우편으로 송달하였으나 수취인 부재로 반송되는 경우 등 대통령령이 정하는 경우
-서류를 등기우편으로 송달하였으나 수취인이 불거 주인 것으로 확인되어 반송됨으로써 기한 내 송달이 곤란하다고 인정되는 경우
-세무공무원이 2회 이상 납세자를 방문하여 서류를 교부하고자 하였으나 수취인이 부재중인 것으로 확인되어 납부 기한내 송달이 곤란하다고 인정되는 경우

공시송달의 방법은 한국 자산관리공사 게시판, 기타 적절한 장소에 게시하거나 관보 또는 일간신문에 게재하여 서류의 요지를 공고한다.

송달의 효력 발생 도달한 때로부터 효력이 발생(국세 기본법 제12조) 하며, 공시송달의 경우 서류의 요지를 공고(게시)한 날로부터 14일이 경과함으로써 효력이 발생한다.

5) 공매 통지서 송달

(1) 송달의 의의
세법에 의한 행정처분의 내용을 법에 정한 절차에 의하여 송부하여 전달하는 행정관청의 행위를 말한다.

(2) 송달의 중요성
서류의 송달이란 세법에 의한 행정처분의 내용을 그 행정처분의 대상자 또는 이해관계자에게 알리기 위하여 그 처분의 내용을 기록한 서류를 법에 정한 절차에 의하여 전달하는 행위로 그 서류상에 기재된 행정처분의 효력 유무를 좌우하는 중대한 행위가 된다.

(3) 송달의 상대방
공고를 한 때에는 즉시, 그 내용을 체납자, 납세 담보물 소유자, 전세권, 질권, 저당권 기타의 권리를 가진 자(지상권, 지상권 및 등기된 임차권을 가진 자, 가등기권자와 교부청구권자)에게 통지하여야 한다.

연대 납세의무자에게 서류를 송달하고자 할 때에는 그 대표자를 명의인으로 하며, 대표자가 없는 때에는 연대납세의무자 중 국세 징수상 유리한 자를 명의인으로 한다. 다만, 납세의 고지와 독촉에 관한 서류는 연대납세의무자 모두에게 각각 송달하여야 한다.

상속이 개시된 경우에 상속재산관리인이 있는 때에는 그 관리인의 주소 또는 영업소에 송달한다.

④ 송달서의 주요 내용

체납자의 표시
공매재산의 표시
일괄 공고 연월일
인터넷 입찰기간 및 개찰일시
매각 예정 가격 공매장소
공매 방법 압류에 관계되는 체납액의 내용

⑤ 송달장소
명의인의 주소, 거소, 영업소, 사무소, 사업소, 신고된 장소

6) 공매 취소 공고

공매공고 후 낙찰자 결정전에 공매를 진행할 수 없는 사유가 발생한 때에는 공매 취소 공고를 하여야 하며, 공매기일의 공매개시 후 낙찰자 결정전에 공매를 중지한 때에는 그 사실을 온비드로 입찰자에게 통지한다. 
개찰 전 - 공매취소
공고 개찰 후 - 매각 결정 전까지는 매각불허가 결정
매각 결정 후 - 매각 결정 취소

(1) 대상
관서의 장으로부터 공매대행 해제 또는 중지 통보를 받은 경우
- 체납자 등 이해관계자로부터 이의신청, 심사청구, 심판청구를 받은 경우

- 체납자, 이해관계자 등에게 송달이 불능된 경우 

- 기타 공매를 진행할 수 없는 사유가 있는 경우

(2) 방법
온비드에 공매 취소 공고를 하여야 한다.

7) 매각 결정과 매각 불허 결정

낙찰자가 결정된 때에는 매각 결정서를 작성하여야 하며, 낙찰자 중에서 낙찰자 결정에 해당하지 아니하는 자가 발견되거나 또는 기타 매각을 허용할 수 없는 사유가 있는 때에는 매각 불허 결정서를 작성하고 그 사실을 매각 불허 결정서에 의거 당해 낙찰자 및 관서의 장에게 각각 교부 또는 통지하여야 한다.
매각 결정은 매각하는 재산에 대하여 체납자와 최고가 청약자 등과의 사이에 매매 계약이 성립하는 효과가 발생한다.

 

8) 매각 결정통지서의 교부와 매수대금의 납부기한

(1) 매각 결정통지서의 교부

① 매각 결정을 한 때에는 매수인에게 매수대금의 납부기한을 정하여 매각 결정통지서를 교부하여야 한다.
② 매수대금 납부기한은 낙찰금액이 1천만 원 미만인 때에는 매각 결정을 한 날로부터 7일 이내로 한다.

낙찰금액이 1천만원 이상 또는 천재지변 등의 사유로 매수자가 매수대금을 7일 이내에 납부할 수 없다고 인정되거나 기타 납부기한을 연장하는 것이 매각에 유리하다고 인정하는 때에는 납부기한을 60일을 한하여 연장할 수도 있다.
③ 매각 결정서 교부 시기 : 매각 결정서의 교부는 개찰일 다음 익일 영업일 오후 2시에 본사 또는 지사에게 직접 교부하는 것을 원칙으로 하고, 우편송달을 요청하는 경우에는 우편송달할 수 있다. 

(2) 매수대금의 납부의 효력
① 매수인은 매수대금(잔대금)을 납부한 때에 매각재산을 취득한다
② 매수대금을 수령한 때에는 그 한도 안에서 체납자로부터 체납액을 징수한 것으로 본다.

9) 매각 결정의 취소

①매각 결정 통지 전 체납자 또는 제3자가 압류와 관계된 체납액, 가산금과 체납처분비를 납부하고 공매의 중지를 요구하는 경우

② 매각결정 통지 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관련된 체납액, 가산금과 체납처분비를 납부하고 매각 결정의 취소를 신청하는 경우
③ 법원에서 민사집행 중인 재산을 우리 공사 공매에서 낙찰받은 경우에 매수자가 매수대금을 납부하지 않은 상태에서 법원 경매 매수자가 매각대금을 먼저 집행 법원에 납부하는 경우
④ 매수대금을 납부를 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우
위와 같은 경우 ① ~ ③의 경우 입찰보증금은 매수인에게 반환하며, ④의 경우 입찰보증금은 국고 또는 지방자치단체 등에 귀속한다.
⑤ 매각 결정 후 매수자 귀책이 아닌 여타의 사유가 있는 때에는 관서의 장과 협의,매각 결정을 취소할 수 있다.
⑥ 매각결정을 취소한 때에는 그 사실을 매각 결정 취소 통지서에 의하여 매수자, 체납자 및 관서의 장에게 통지하여야 한다.

⑦ 매각 결정 취소된 물건은 낙찰 당시의 매각 예정 가격으로 재 공매한다.

10) 매각대금의 배분

(1) 의의
배분이란 압류재산의 매각대금에 대하여 관계법령이 정하고 있는 법정 순위에 따라 세금과 다른 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것을 말한다. 체납처분의 최종단계 인환 가대 금 등의 청산절차 즉, 체납된 국세 가산금과 체납처분비에의 충당, 교부청구를 받은 조세공과금 배분, 전세권자, 질권자 또는 저당권자 등 담보권자에 대한 배분, 또한 잔여금을 체납자에게 지급하는 등으 절차에 관하여 국세 징수법 제11절에서 규정하고 있다.

민사집행법에 의한 강제집행절차에서의 배당절차가 민법상 사채권을 민사집행법의 절차 규정에 의하여 채권자와 채무자 등 이해관계인의 이해 조정을 목적으로 함에 반하여 체납처분에서의 청산(배분) 절차는 행정기관에 의한 조세채권의 신속한 동시에그 절차에 의하여 만족을 얻고자 하는 채권자로서의 지위도 겸유하고 있는 자력 집행절차인 점 등 이 두 절차에는 기본적인 차이가 있다.

현행법상 체납처분절차와 민사집행절차는 별개의 절차로서 그 절차 상호 간의 법률관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한쪽의 절차가 다른 쪽의 절차를 간섭할 수 없는 반면 쌍방 절차에서의 각 채권자는 서로 다른 절차에서 정한 방법으로 그 다른 절차에 참여할 수밖에 없는 것이다.

국세 징수법 제81조 제1항의 규정에서 정하고 있는 바에 따라 사법상의 채권자에게도 그 매각대금을 배분하여야 하는바, 배분할 매각대금이 국세 기타의 채권에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위 금액을 정하여 배분하도록 규정하고 있는바, 세법에서 특별히 정하고 있는 경우를 제외하고는 민사집행법에 의한 배당절차와 달리 배분할 이유가 없다 할 것이다.

2) 공매의 배분 업무 수행

압류재산을 매각하고 그 대금을 매수자로부터 수령하였을 때에는 세무서장은 국세
징수법 제81조(배분 방법)의 규정에 의하여 배분하여야 하며, 한국 자산관리공사에 공매 또는 수의계약 대행을 의뢰한 경우에는 압류재산 매각대금의 배분을 한국 자산관리공사가 대행할 수 있다.

3) 배분 기일의 지정
① 매수자가 매각대금을 완납하였을 때에는 즉시, 배분기일 및 배분 요구서 또는 교부 청구서 제출시한을 정하여 배분기일 지정 통보를 하여야 한다.
② 배분기일 지정 일시 : 매각대금 완납일로부터 30일 이내로 한다.
③ 통지 대상자 : 위임기관, 체납자, 배분에 참여할 권리가 있는 채권자 또는 배분 기일의 통지를 받을 권리가 있는 자 등이다.
④ 배분기일의 연기 국세 기본법, 국세 징수법, 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하기 어려운 경우 국세청장에게 질의하여 배분계산서를 작성하여야 하는 때, 채권자의 채권 계산서 미제출 등의 사유로 기한 내 배분계산서 작성이 곤란한 때이다.
⑤ 배분기일 통지의 방법
통지의 방법은 우편으로 하며, 민사집행법은 배당기일을 통지하여야 한다고 규정하고 있다.

법원 경매의 경우 송달에 준하여 통지하며 한 사람에 대한 통지만 누락하여도 기일을 열지 않으며 통지가 불가능하게 되면 공시송달을 하고 있는바, 체납자 또는 배분에 참가할 수 있는 권리자들에게는 반드시 등기우편에 의하여 통지하여야 한다

체납자 또는 채권자들에게 배분 기일에 출석하여 배분에 대한 이의를 신청할 수 있는 기회를 부여하여야 하기 때문에 반드시 등기우편에 의한 발송을 하여야 하며, 체납자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 경우에는 토지는 생략하여도 무방하다.

4) 배분 요구의 철회
① 우선변제권 있는 임차인의 배분요구 철회
배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있다.

다만, 배당요구의 철회로 인하여 매수인이 인수하여야 할 인수 부담이 바뀌는 경우 배당 요구한 채권자(대항력과 우선변제권을 겸하고 있는 임차인, 최선순위 전세권자)는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다고 규정하고 있다.
체납처분절차에 있어서 배분 요구의 종기는 매수인이 매수대금을 납부하여 소유권을 취득하기전까지 가능한 것으로 보아야 할 것이다.
임차인의 배분요구 철회에 응한 경우 매수인의 의사와는 상관없이 매각 부동산에 대해 생각하지 못한 추가 비용의 발생으로 손해를 볼 수 있음으로  매수인에게 임차인의 배분 요구 철회 사실을 신속히 통지하여야 하며 매수인의 매각 결정 취소요청시 매각결정 취소에 응하여야 한다.

② 잔대금 납부 이전에 선순위 근저당권이 소멸하여 후순위 임차인의 대항력이 생기게 되는 경우 매각결정 취소 여부
선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각 부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 매수인은 매각 결정 취소를 구할 수 있으며, 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단기준이 되는 시점은 잔대금 납부일이다