전세사기로부터 전세금 지키기

전세사기

얼마 전에 mbc 실화 탐사대에 전세사기에 대해 다룬 적이 있습니다.

작정하고 전세사기를 친 케이스입니다

원래 임대인과는 월세 계약을 하고 다시 그것을 전세로 가짜 임대인을 내세워 계약을 진행했습니다.

여기에는 중개보조원이 사기의 주체였습니다.

신분증 위조까지 하면서 미리 준비를 철저하게 했습니다.

이런 경우는 피해대상이 정해져 있지 않고, 그냥 전세로 집을 구한 모든 사람이 되겠습니다.

전세금도 작게는 4억에서 7~9억까지도 가는 강남 쪽 일대로 이루어진 사기입니다.

여기서 우리가 조심해야 할것은 임대인이 진짜 임대인이 맞느냐는 겁니다

1.전세사기 피해 예방

신분증 진위여부

신분증 진위 확인은 정부 24(www.gov.kr) 또는 전화 1382로 확인 가능합니다.

하지만 현장에서는 서로 신분증 확인은 하지만 진위여부까지 확인하지 않습니다.

임대인이 나를 의심하는거냐며 기분 나빠할 수 있어서 보통은 그냥 넘어갑니다

사실 이런 사회분위기도 바뀌어야 하는 부분이긴 합니다만, 임대인이 연세가 많으신 분들이 많으셔서 아직은 정이나 사회통념상을 믿고 갑니다.

사회분위기가 아직은 이런 절차가 힘들다는 겁니다

그래서 최대한으로 우리가 조심할 수 있는 것은 신분증으로 위조를 알아보는 것입니다

2020년 1월 1일 이전과 이후로 신분증이 바뀌었습니다

하지만 임대인의 경우 2020년 이전 것을 가지고 계신 분들이 많을 것입니다.

그러니 여기서 우리가 확인해야 하는 것은 사진위의 홀로그램입니다.

다른 사진을 덮어쒸운경우에는 홀로그램이 지워지고 없습니다.

신분증을 위아래로 움직이면서 홀로그램을 확인하세요

2020년 1월1일부터는 새로운 신분증에 흑백사진과 생년월일이 나타나니 확인하시면 됩니다

 

2.주택도시 보증 공사(HUG)를 이용한 전세사기

HUG를 이용한 전세사기는 주로 젊은 층을 대상으로 했습니다

신혼부부나 젊은 사회 초년생이 타깃이 될 수밖에 없는 것이 HUG의 보증보험가입이 전세보증금을 3억까지로 제한을 하고 있어 작은 평수의 신축 빌라에서 많이 발생했습니다.

HUG를 통해 전세보증보험을 가입할 수 있는 주택이면 안전한 주택인가요?

절대 그렇지 않습니다

지금 현재 가장 많이 자행되고 있는 사기가 전세보증보험을 이용한 전세사기입니다

한마디로 깡통전세사기입니다

빌라의 경우 아파트와 다르게 KB시세가 없습니다.

그래서 실거래가를 기준으로 실거래가의 80%를 전세가로 계산합니다

하지만 신축 빌라의 경우 거래된 실거래가가 없으므로 감정을 받아 감정가를 매매가로 잡습니다

여기에 문제가 있습니다

감정가를 시세보다 높게 잡아서 매매금액의 80% 자체가 높게 설정되어 HUG의 보증보험가입이 가능해지는 겁니다

결국 시세보다 높은 감정가로 인해 깡통전세가 되는 것입니다

전세 만기시점에 새로운 임차인을 구하지 못하면 그 책임을 HUG가 모두 감당해야 하는 것입니다.

세입자를 위한 제도인 전세금 반환보증보험이 되려 세입자를 전세사기의 늪에 빠지게 만들었습니다.

그래서 지금 경매에는 이런 물건이 쏟아져 나왔습니다

세입자는 HUG로부터 전세금을 돌려받지만 그 과정이 결코 쉽지는 않습니다

이렇게 될 것을 공인중개사와 HUG는 알고 있었다고 생각합니다.

그래도 여전히 안심보증보험이 최선이라고 떠들고 있습니다.

그럼 전세보증보험을 들 수 없는 물건은 다 안전하지 못한가요?

현재 전세보증보험에 가입한 물건이 경매에는 더 많이 나와있습니다.

전세사기는 맞지만 내 보증금 돌려받을 수 있으니(절차가 좀 까다롭지만) 그래서 줄지 않고 있습니다.

또한 조심해야 하는것은 이런 물건들 속에 위반건축물이 섞여 있습니다.

위반건축물은 증축으로 인한 위반과 근린생활시설로 되어 있는 근생 빌라를 들 수 있습니다.

원래는 대출이 나오면 안 되는 물건인데 HUG에서 보증보험까지 들게 해 준 물건들이 있더군요.

이런 물건 전세로 들어가시면 아주 위험합니다.

내 전세금 돌려받지 못할 확률이 아주 높죠..

하지만 시세보다 아주 저렴하거나(반값?) 월세라면 이런 핸디캡으로 인해 싸게 들어갈 수 있습니다.

대출을 일으킬 필요 없는 금액 안에서 들어갈만하면 싸게 들어가는 것도 적은 금액으로 쾌적한 생활을 누리는 데는 더할 나위 없이 좋습니다

거기에 전입신고, 확정일자는 다 받으실 수 있으니 나중에 경매에 넘어간다고 해도 월세의 보증금5천만원까지(근저당 시점이 언제인지가 중요합니다)최우선 변제를 받으실수 있습니다.

무조건 위반건축물이 나쁘다 위험하다라고만 할것은 아닙니다

이용하기 나름이란 말씀입니다.

 

 

그럼 HUG의 전세금반환보증보험이 가입이 안 되는 집은 다 위험한가요?

앞에서 말했지만 HUG 또한 전세사기를 유발하는 원인이 되었다고 볼 수 있습니다

그럼 보증보험조차 가입이 안 되는 다가구나 다중주택은 전세사기로부터 더 위험한 것은 아닌가를 생각해 볼 필요가 있습니다

공인중개사로서 내가 해줄 수 있는 말은 "결코 그렇지 않다"입니다.

오래된 주택을 가지고 있다가 그걸 새로 신축하여 주인세대에 살면서 아래 세입자를 관리합니다

세를 받아 생활을 할 의도이므로 다가구나 다중주택의 형식으로 많은 방을 만들었습니다.

이런 집의 경우 HUG의 보증보험은 가입이 안됩니다.

하지만 이런 집이 보증보험이 되는 집보다 안전합니다

이런 집은 몇 가지만 조심하면 어떤 집보다 안전하다고 말할 수 있습니다

 

1. 건물의 매매가를 추정해보고 매매가보다 70% 이하(채권최고액+기보 증금 합계)라면 안전하다고 볼 수 있습니다.

매매가 추정은 어떻게 할 수 있을까요

단독주택의 경우 비교군이 없어 알기 힘들다고 생각하실 텐데요

국토교통부 실거래가 공개시스템에 가면 단독주택의 실거래가를 알 수 있습니다

비슷한 연식의 비슷한 사이즈 건물을 찾아 거래 금액을 보시면 됩니다

또는 부동산 앱(밸류 맵, 랜드 북)등을 통해 매매금액과 매매된 년도를 볼 수 있습니다

2. 주인분이 위에 거주하며 관리를 하고 계시다면 그것도 어느정도 안전하다고 볼수 있습니다.

3. 월세를 많이 받고 계시다면 그것도 안전의 척도가 될수 있습니다

먹튀를 생각하고 있다면 월세보다는 전세로 빼야 먹튀가 더욱 가능하겠죠..

 

3. 전세사기 예방법

전세사기가 생기는 이유는 내가 부동산 지식이 없기 때문입니다.
주거는 우리가 피해할 수 없는 중요한 부분입니다.
특히 첫 독립과 함께 내가  감당해야 하는 거금의 지출이 발생하는 첫 거래입니다.
그러나 우리는 너무나 아는 것이 없이 부동산을 거래합니다
공인중개사만 믿고?
예전에는 공인중개사만 믿고 거래했습니다.
하지만 그것도 위험합니다
거의 대부분은 그렇지 않지만 공인중개사로부터 믿고 거래했다가 낭패를 보기도 합니다
그건 거래를 맡아서 처리해준 사람이 공신 중개사가 아닐 확률이 높습니다
공인중개사가 아닌 중개보조원이 당당하게 중개를 하죠... 그리고 일부가 당당하게 사기를 칩니다
그래서 요즘은 중개사도 믿지 못합니다
그럼 누굴 믿어야 하나???
당연히 믿을 건 한 사람.. 바로 나밖에 없습니다
그래서 내가 공부를 해야 합니다

 

집을 구하고 계신가요?

전세 사기당할까 걱정이 되시나요?

그럼 공부를 하셔야죠~~~

부동산 공부를 하세요.

 

 

2022.11.20 - [부린이 탈출기] - 주택의 종류