경매 물건 수익률 계산하기

월세 세팅 물건 수익률 계산하기

경매물건을 낙찰을 받기 전에 고려해야 하는 것들은 낙찰 후 발생하는 추가 비용에 대한 내용이다

낙찰받아 임대차를 생각한다면 이 부분은 입찰 전에 충분히 고려해서 입찰을 해야 한다

추가 비용에는 취득세, 등기비용, 명도소송, 인테리어 비용까지 고려해야 한다

그 추가 비용을 계산해서 우리가 구하는 것이  수익률 계산이다

최종 수익률을 따져보고 낙찰을 받을지를 생각해야 한다

수익률은 생각보다 간단하다

간단한 수익률 계산을 이해하고 적용해 보도록 하자

최종 매도를 생각한다면 양도세도 같이 생각해 보는 것이 좋다.

 

낙찰 이후 추가 비용 계산하기

취득세

1주택-낙찰가의 1~3%

2 주택-낙찰가의 8%

3 주택-낙찰가의 12%

단 조정대상지역의 경우에 한하며, 조정대상구역이 아닐 경우 2 주택까지 낙찰가의 1~3%로 계산하면 된다(공시지가 1억 이하의 경우 1.1%)

 

등기 비용

낙찰가의 0.25%내외

 

명도 비용

전용면적 기준으로 평당 12~15만 원으로 잡는다

 

이자 비용

대개 잔금 납부일에서 명도 일까지 이자가 발생하며, 대출이율은 개인별로 다르다

인테리어 비용

 

실투자금

낙찰가+취득세+등기비용+명도비용+이자비용)-(대출금+임대보증금)

 

수익률 계산하기

 

수익률

(월 임대료 x12)/(총비용-임대보증금)

 

레버리지 수익률

(레버리지 수익률이란 은행의 대출을 실현하여 대출을 받아 잔금을 치르고 이자가 매달 나가야 하는 상황을 말한다. 초기 투자비용이 적게 들고, 수익은 적지만 수익률은 상승한다)

(월 순수익 x12)/실투자금-이자

 

예시)
입찰가 50,000,000
미납 관리비 5,000,000
명도 예상 비용 3,000,000
취득세, 등기비용 600,000

총비용 58,600,000

임대차 보증금 300/40 

1. 대출 없이 현금 자산으로 수익을 낼 경우

 

수익률 8.6% {480(연차임)/5860(총비용)-300(임대보증금)=480/5560=8.6%}

 

2. 레버리지를 이용해 수익을 낼 경우

 

대출 40,000,000

이자 166,660{(5% 이자를 계산)=200/12=16.66666}

 

실투자금 18,600,000  {58,600,000(총비용)-40,000,000(대출금)-3,000,000(임대보증금)=18,600,000}

 

레버리지 수익률 15% { 280(연차임-년이자)/1560(총비용-대출금-임대보증금)=15%}